据保险公司 Achmea 法律援助机构表示，自《可负担租金法》实施以来，租户与房东之间的法律纠纷大幅增加。这项新法使成千上万户家庭获得了更强的租房保护，但同时也促使许多房东选择出售房产，进而让租户感到被迫搬离，冲突由此不断升级。

数万套房屋受到新租赁法保护，房东大量抛售

2024年7月1日，《可负担租金法》正式生效，使得大量公寓和住宅瞬间被纳入更严格的租赁保护范围。

这一政策早已引发一波“出售潮”，特别是在大城市，那些持有几套房产用于出租的私人房东由于受到更严格的规定和更高的税收影响，纷纷抛售房产。

房东更愿意在房客搬出后出售房产，引发冲突

据荷兰房地产经纪人协会（NVM）称，上个季度购房市场的房源供应达到自2008年以来的最高水平，这在很大程度上正是由于这波抛售潮。

保险公司 Achmea 表示，许多房东希望在房屋空置的情况下出售，以获得更高售价，因此试图让租户主动搬走，这导致越来越多的纠纷。

Achmea 法律援助机构的 Eva Jongenelen 表示：

“我们注意到，尤其是私人房东更频繁地试图终止租赁合同，由此与坚持租房保护权利的租户之间经常产生冲突。”

租赁相关法律纠纷数量猛增三成

根据 Achmea 的数据，在半年时间里，与租赁相关的法律案件达到了至少2700起，比《可负担租金法》出台前增加了30%。

该机构也提醒租户：

“租户不应因为房子被出售就感到被迫搬走，因为‘买卖不破租赁’原则依然适用，出售房产通常不会影响现有租赁合同。”

许多房东不了解租赁法律，误解造成不当行为

很多私人房东并非专业人士，因此常常不知道租户在法律上享有较强保护。有时，房东提出无效或不合理的解约理由，或者忽视了租户的合法权益。

Achmea 的法律顾问 Jongenelen 表示：

“我们看到一些房东提出的解约理由站不住脚，或是没有充分考虑租户的利益。与此同时，房东又陷入两难，因为他们希望房屋在无人居住的状态下出售，而在租期未满的情况下，是不能随意解约的。”

租户组织：部分房东施压甚至威胁租户

代表租户权益的Woonbond（荷兰租户联盟）也指出，房东出售房产带来的压力正在增加。

Woonbond 的 Mathijs ten Broeke 表示：

“我们接到越来越多租户的电话，说房东以出售为由对他们施压。有些甚至使用恐吓言语，甚至出现身体上的威胁。事实证明，纸面上的租赁保护，并不意味着租户就能安心长期居住。”

他呼吁：

“市政府应该加强对房东不当行为的执法力度。目前的乱象主要来自两个方面：一是房东滥用权力地位，二是执法缺位。地方政府必须承担起责任，严厉打击这些不正当行为。”

可负担租房减少，豪华租房比例快速上升

《可负担租金法》对荷兰自由市场租赁住房的供应产生了重大影响。据租赁平台 Pararius 报告，尽管今年第二季度平台上仍有超过12,000套房源上线，但相比去年同期，挂牌数量已减少超过三分之一。

与此同时，高价租房占比迅速上升：

• 超过 40% 的挂牌房源租金超过每月 2000欧元，
• 而年初为 36.5%，2023年时仅为 18.3%。

Pararius 的 Jasper Groot 表示：

“自由市场原本是为急需灵活居住空间的人群提供缓冲的‘安全网’，但这个功能正在迅速消失。越来越多中等收入者陷入困境，他们收入过高不符合社会租房标准，却又承担不起自由市场的高租金。”

荷兰住房结构失衡，中低收入群体“夹缝求生”

目前荷兰住房结构大致为：

• 60% 为自有住房，
• 25% 为住房协会运营的社会住房，
• 剩余 15% 为投资机构持有的自由市场住房。

Pararius指出，大型投资者（如为养老金基金管理房产的机构）常常不会在平台上发布房源，但总体趋势明显：价格较低的自由市场住房越来越少，市场越来越向高端化倾斜。

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